調査・診断

「土地神話」の崩壊から、不動産は、その保有リスクとどう向き合っていくかということが、所有者にとっての大きな課題となってきました。

そのために不可欠な課題は、所有不動産の正確な現状把握と、将来に向けての適切な管理計画であります。

スクラップアンドビルドからの脱却とともに、建物の長寿命化への取り組みは、環境問題の観点からも必須の課題となっています。
所有者の立場からは、所有建物の資産としての経済的価値を下落させないためにも、現状を的確に把握し、計画的な修繕や改修を実施していくことが大切です。

センテクスでは、所有者の立場に立って、ハード、ソフトの両面からの的確な調査・診断を行い、不動産価値の維持向上を目的としたコンサルティングを行います。

センテクス総合開発株式会社

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不動産を所有する企業・個人の皆様へ

建物診断が、なぜ必要なのか

どのような建築物も、年月の経過に伴う劣化は避けられません。
しかしながら、保有する建物の劣化状況を正確に把握しているケースは非常に稀であると言えるでしょう。

劣化に伴って、次第に不具合の発生が増加していきます。
一般的には、不具合の箇所を発見されるたびに、応急処置的な修繕を行うことが多いのですが、このような対症療法的な対処では、思いもかけない多額の出費が必要になったり、また近い将来には、繰り返し同じような修繕を余儀なくされることも予想されます。

人の身体に例えれば、早期発見、早期治療が健康管理の基本であるように、建物に関しても、日常的にその状態を把握して適切な管理を行い、効果的な修繕工事を行うことで、長い期間に亘ってその機能を十分に発揮できるのです。

また、建物の構造体や設備等とは別に、敷地地盤の状態、関係法令への遵法性などのデータの整備は、建物の所有者にとって必須のことであり、不備が原因で増改築や用途の変更ができない事態が起こりえるのです。
　　　　

　・建物の劣化度は？（外壁、屋根、防水、設備など）
　・建物の耐震性は？
　・法規への適合性は？
　・建築確認書、検査済証などの有無は？
　・竣工図は整備されているか？
　・増改築工事の履歴データは？
　・メンテナンス、管理状況の履歴データは？
　・地盤調査のデータは？

以上のような項目に不安のある場合には、建物の診断が必要です。

不動産調査の必要性

土地の取得や建物の建築が、かなり以前の場合には、その登記内容が現状と合っていないケースがあります。
特に、土地の境界が曖昧であれば、隣地で動きが生じた場合などにトラブルの原因にもなりかねません。
官有地との明示指令書、隣地所有者との境界確認書などは、現時点では不要であっても、将来に備えて整備をしておくべきものです。

新築当時から年月の経過とともに、周辺の都市環境、街並みは、自治体の施策による都市計画の実施や産業構造の変化によって、大きく変わってきました。
場所によっては、再開発がおこなわれたり、大規模な開発行為によって、人や物の動きが誘導されていきます。
所有不動産の評価価値は、そのような周辺環境の変化の影響を受けて増減していきます。

そのため、所有不動産周辺の都市環境の調査分析を行い、自己不動産の活用方法に問題点があるかどうかを知ることが必要になってきます。

また、電気、ガス、給排水、通信などの利用状況や、土壌汚染の有無などを知ることは、環境問題への適応を考える上で欠かせないことであると思います。

・土地、建物の登記が正しくなされているか？
・土地の境界が明確になっているか？
・所有地を含めた周辺地域の都市計画は？
・周辺地域のインフラ整備状況は？
・所有地の土壌汚染調査の履歴は？

不動産に関しては、以上のような項目の調査が必要です。

建物診断・不動産調査の実施について
（エンジニアリングレポートの作成）

不動産のデュー・デリジェンスは、不動産の投資、売買や管理などに際して、対象不動産の適正な価格やリスクを調査する目的で実施されます。
エンジニアリングレポートは、デュー・デリジェンスにおける物的（建物）調査の報告書のことを言いますが、センテクスでは、所有者の目的、要望に合わせ、不動産価値の維持、向上と保有リスクの低減のために必要な調査項目による調査・診断により、将来に向けての保有計画のベースになるデータの作成を行います。

調査・診断項目の一例

・建物の劣化状況
・遵法性
・地震リスク
・環境リスク
・工事履歴
・メンテナンス管理状況
・登記関係
・敷地状況
・都市計画
・その他

椿本ビル